然而，伴随着小区“有车一族”慢慢的变多，停车矛盾一天比一天突出，自行收费管理停车的老戴遭遇了前所未有的信任危机：能停车的，力挺他；不能停车的，强烈质疑！

  实际上， 老戴所遭遇的问题在沪上众多“老小”小区非常普遍，“老小”小区管理难究竟该如何破题？

  普陀区的平民后村建于1980年代，一排楼5个门洞，住着96户人家，公共空间仅有一条人行通道，楼里的居民大多都是住了30年以上的“老街坊”了。

  从上世纪90年代开始，平民后村逐渐出现“有车一族”。刚开始，他们将车子停在人行通道上，从一辆、两辆、三辆，到第六辆车子出现时，小区可以停车的空间被彻底占满，停车难的问题随之产生，同时产生的还有行人通行不便和停车之间的矛盾。

  到底该如何停车？谁的车又该停在哪个位置？楼里的老街坊们都犯了难，想不出解决方案，于是带着苦恼找到了居委会。

  我们小区的物业管理费很少，物业就包维修和清洁，要是再管停车位，估计费用是不够的。”

  一位小区居民回忆起当时的情况，大家理想中的解决方案是既要满足停车问题，又不要增加小区居民支出。

  2010年前后，经过一番合计，大家决定让小区里的6辆车包月停车，不允许外来车辆进入小区，并推举了老戴作为停车管理员。

  老戴因为身体残疾，提早离休，他家就住在小区一楼，从窗户就能看到小区的公共人行通道，因为是老邻居，大家都信得过他。

  当时，老戴家里情况稍微有一点困难，大家也是出于照顾他的目的，让他来管理停车位。”

  接下这个活之后，老戴尽心尽责，先是将小区可以停车的地方进行了规划安排，督促停车的人把车子停放整齐，空出人行道，供行人通行，他还自己花钱买了油漆把停车位漆画出来，给原本开放式的小区安装了柱子，防止外来车辆随意进出，而在小区包月停车的居民，每个月给老戴150元管理费。

  我最开始也是把这个钱交到居委会，但居委会说我家庭有困难，算是我的人工费，就让我自己收下了。”

  本来，小区停车问题走上了正轨，但随着小区居民买车的慢慢的变多，仅仅6个车位，根本没办法满足大家的停车需求。不少老邻居开始跑到老戴和居委会那里抱怨，希望能给自己开辟出停车位，老戴只能将大家的需求一一记录在案，“等到有车位增加，可根据排队的顺序享受包月停车。”

  随着2018年小区“美丽家园”的建设，居民们一起想办法把绿化带的位置挪了挪，把小区的车位数量增加到了16个。

  按照排队顺序，又有10位居民拥有了包月停车的名额，当时绝大多数都是满足了小区居民的停车需求。

  但是，这个局面并没有维持太久，小区居民“有车一族”慢慢的变多，新搬来的居民也有不少人带车入住。

  为什么我们搬进来的人就没有车位呢？何时才能有车位？车位费应该属于小区公共财产，为什么由一个人单独收取？”

  但是，仍有部分居民依然希望由老戴继续担任停车管理员的职务，“（毕竟）老戴做了快十年，经验比较丰富，而且收费确实也不高，换个人来管，不一定可以管得好！”

  面对邻居们褒贬不一的评价，老戴本人也觉得很委屈和纠结，在他自己看来，当初自己接下这个工作也还是为了大家服务，现在这个局面自己是进退两难。

  对此，镇坪路居委书记侯明浩直言，居委会对于平民后村“自治管理”停车位的做法是比较支持的，因为基于目前小区的现实状况，停车位少，停车费也不高，再聘请另外的物业管理人员来管理，费用必然要上涨。后续，随着“美丽家园”项目的实施，居委也有考虑将附近几个“老小”小区合并管理，届时将统一聘请物业管理公司，而具体该怎么样实施小区的管理问题，将和居民代表们开会商议，尽量找到最适合小区的管理方案。

  “老小”小区入不敷出的问题，不仅存在于平民后村，几乎所有同等规模的“老小”小区都存在支出和收入不匹配的矛盾，杨浦区的万顺公寓同样存在没有物业的状况，小区里的业委会主动扛起了这个责任，收费、管理全都自己来。

  1998年，万顺公寓作为商品楼对外出售，三栋楼总共34户人家，规模着实不大。

  一开始，小区也有配套的物业公司，每户人家缴纳每平方米0.4元的物业管理费，费用虽然不高，但是物业公司的管理也“不咋地”。

  一位居民说，如此一来，便陷入了恶性循环，小区居民因为对物业不满意，经常会拖欠物业费，而物业公司因收不到物业费，服务质量更是每况愈下，街道和居委对于万顺公寓的情况都很是头痛。

  到了2012年，老物业公司服务合同到期，即将离场，新的物业公司看到小区状况，纷纷摇头，不愿接手。居委工作人员找到了小区居民姬先生，希望由他组建小区业委会。

  姬先生原本在国企担任组织方面的工作，本人也非常热心于小区公益事业，邻居们对他的评价也都是赞叹有加，一番劝说之下，姬先生便扛起了业委会主任的职务，一做近10年。

  鉴于小区的实际困难，姬先生和居民代表不断跟街道物业一起沟通，几经研究讨论，他们选择采用“酬金制”的管理模式。

  所谓“酬金制”，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额，提取酬金支付给物业管理企业购买服务，结余或者不足部分均由业主享有或承担。

  也就是说酬金制是按成本定价，购买一个服务就付一个服务的费用，不需要的部分则不从物业公司购买。

  比如，一般小区都是由物业公司来收取物业管理费，但万顺公寓则节约了这部分开支，由业委会代为收取，业委会同时配有财务审计人员，加上姬先生一共三人，共同管理这笔费用，这样就省掉了物业公司的“中间劳务费”。

  业委会将物业管理费收上来之后，也不通过物业管理公司聘请保安和保洁人员，而是从人才市场找到了一名保安人员和保洁人员，他们的收入则从物业管理费中支出，一收一付，绝对没中间商赚差价，为小区节省了不少费用。

  “一开始，这个工作也很困难。”姬先生坦言，最开始由业委会上门收取物业管理费，确实是个苦差事，居民会质疑“钱都用在哪里了？为何会是你来收费？”，“最开始收取物业管理费时，都需要挨家挨户花费不少时间”。

  姬先生和另外两名业委会成员，每次收取物业管理费之后都会进行财务审计，每个季度对收支情况做公示，“时间久了，大家对我们的信任也就增加了”。

  现在，姬先生的业委会管理工作已经算是做得很顺利了，每个季度收取物业管理费，几乎都只需要一天时间，他也推动了小区美丽家园的改造，每栋楼下还有一个会客“小天地”，这在老旧小区里可不常见。

  都是大家配合得来的成果，也希望我们的小区能够慢慢的变好，我们‘老小’小区，就得靠大家互相帮助。”

  那么，“老小”小区究竟该如何管理？怎样的物业管理方式更加的适合这种类型的小区？居民自治管理又该注意些什么问题呢？针对一系列“老小”小区的物业管理问题，记者正常采访了物业管理专家黄友建，他对于这一类型小区治理提出了自己的看法。

  针对平民后村停车管理争议的问题，黄友健首先肯定了小区肯想办法解决停车难的思路，但他同时也指出，如果按照同样的办法持续来管理，肯定会出现各种矛盾，不利于小区的正常管理。

  在黄友健看来，小区管理最重要的就是公开透明，其实像平民后村的戴先生管理停车位，收取一定费用作为管理费，本来是无可厚非的，但居民的矛盾争议点主要在于这个费用给得似乎不那么“透明”，“小区停车费属于小区业主共有的公益收入，如果直接支付给车辆管理员就属于个人收入了，这不太合规。”

  他建议小区应设立公账，将戴先生管理车位的费用作为公共支出，并且在固定的时间段公布相应收支状况，让小区居民知晓，这样更加有助于小区的可持续发展。

  对于小区是否一定需要物业管理公司，黄友健则认为这得根据小区真实的情况来决定，物业公司的优点是更加专业化的服务以及风险的规避，但小区也能自行管理，也可以不聘用物业公司，相应的风险则采用商业保险的形式规避。

  在他看来，“老小”小区其实都可以参照“酬金制”的物业管理方式，选取更为适合小区的物业管理服务，既节约了开支，也能使服务更加配套。

  上海的‘老小’小区还是比较多的，每个小区的需求也不同，定制化的服务其实不失为一种经济实惠的选择。”